开发商面临资金压力 机构预计明年降价楼盘或将增多 葛政涵

对于房地产行业来说，今年无疑是调控的一年。在坚持“房住不炒”定位的基础上，国内楼市热点城市的调控力度并没有松懈，部分热点三、四线城市也加入到调控的行列中来。目前距离2017年结束还有最后一个月，那么在即将到来的2018年，房地产市场将如何发展?对此有行业机构分析认为，随着调控效果的逐步发酵，部分面临资金压力的开发商或将开启降价。

调控对市场作用明显

由于调控手段主要包括房贷调整、限购、限签、限价等措施，因此楼市政策对于市场的影响是巨大的。在2008年和2013年，国内出现过成交量明显萎缩、成交价格下降或增长放缓的的情况。

而在广州，地方性的调控共有三次，最早出现于2010年。这一年的10月15日，除增城、从化以外的各城区开启限购政策，规定广州户籍和可以提供1年以上纳税或社保证明的常住非户籍家庭限购一套房，而非常住户籍家庭则禁止购房。到了2013年11月，广州出台“穗六条”政策，认房认贷、二套首付七成、非广州户籍需提供三年以上社保等政策开始施行，此后“穗六条”在广州被长期执行下去。

2016年楼市成交出现火热局面，当年10月，广州针对公积金政策作出了调整，又半年后，广州相继出台“3·17”新政和“3·30”新政，除了购房资格限制有所提高外，这一轮调控政策还新增了限售条款，包括个人转让住房需取得不动产证满两年，商服类物业只能卖给企业，不得卖给个人等。

克而瑞数据显示，2010年开启调控后，广州楼市成交量价出现了小幅上涨。2013年“穗六条”出台后，下一年的成交量下滑了22%。而在今年3月严控新政出台后，广州房价保持了相对稳定，并未出现巨大波动，但成交量出现下降，截至目前，今年广州一手房成交量相比去年减少了29%。不过克而瑞指出，一手市场受楼盘限购等政策的影响，因此楼市成交的数据存在一定程度的失真。

去化周期提升影响后市发展

今年以来，调控政策的施行对楼市库存和去化周期也产生了一定的影响。

2016年楼市火爆，因此从去年10月到今年3月，广州一手住宅库存量一直处于下降的趋势，其中今年3月成交量超高，降幅也最大。克而瑞数据显示，3月广州一手住宅库存为671万平方米，减少了53万平方米，环比下降7%，去化周期也仅有5.4个月。

“3·30”新政出台后，库存量大致在681至752万平方米之间波动，但随着此后楼市成交放缓，因此去化周期持续上升，到10月底时已提升至8.4个月。

克而瑞指出，成交量较弱会令部分库存堆积，加上本身每个月可能会增加的供应，库存或将越来越多，去化周期也会随之加长。该机构预计，这种情况会导致开发商价格松动的情况。

降价楼盘预计将会增加

除却一手市场，今年广州二手房市场也出现大幅回落，价格有所回调。具体来看，2016年四季度调控政策密集出台之后，二手住宅市场成交量持续下滑，且下降幅度较大。2017年20城成交同比增速降至负区间，政策收紧对二手房冲击较大。

此外，土地市场也有所降温，在各地采取新的土地拍卖规则后，住宅用地多采用“最高限价+竞配建+竞自持”等模式，因此土地市场价格相对平稳。克而瑞数据显示，广州前9月商品住宅成交均价为17036元/平方米，房地产土地成交楼板价平均为9411元/平方米，溢价率为14%。房价和地价相比去年均有下跌，克而瑞指出，这显示出政策的影响面已经波及到地价。

截至目前，今年的调控措施力度空前，使得开发商拿地热情、一手和二手住宅市场都出现明显的降温。“对于楼市，真正的寒冬在2018年”，此前，克而瑞广州首席分析师肖文晓在一次开发商交流会上曾指出，三、四线城市的高峰期明年或将终止。

目前广州楼市的成交和价格相对平稳，但克而瑞分析指出，调控效果逐渐发酵，会有越来越多开发商因顶不住资金压力而降价。肖文晓也认为，仍有购房资格的购房者，明年将是入手的良机。