结束繁荣期回归居住本质 2018年房产消费将迎品质驱动时代

回顾2017年的房地产市场，房价结束快速上涨，房地产开发投资进一步放缓，2017成为“超级繁荣期”的尾巴。展望2018年，中国房地产市场在调控压力下预计总体将保持稳定的态势。而将视线放至更长的周期，则是中国房地产行业自1998年市场化近20年以来数量驱动时代的结束。今日链家研究院发布《品质时代——2018年房地产市场和行业展望》，指出人民群众对美好生活的追求使房地产进入到品质驱动时代。围绕房屋的居住属性，如何为消费者提供更高品质的居住产品和服务是未来行，增长的核心价值。

回归价值：2018年房地产市场的主调

1. 双拐点到来：销售下降开发放缓

2017年新房销量再创高峰，但量价增速都大幅回落。2017年既是1998年以来长周期的拐点，又是2015年以来短周期的拐点。2018年全国房地产由去库存转向去杠杆，市场总体进入平稳放缓阶段。

2.一线城市向上修复，“北弱南强”分化态势渐显

2018年一线城市的成交量会在目前“跌到谷底”下自发修复。一线城市间的分化将会持续，北京的人口集聚和经济活力相对弱化，而南方深圳的活力突出。

图：近五年来北上深每年增加的常住人口数量(万人)

3. 二线城市加速追赶，内部分化加速

在北京、上海高房价和人口政策的挤压下，许多二线城市加快吸引人才，未来人口的流动方向更多向重点二线城市转移，给城市房地产市场注入了较强的动力。二线城市内部将会出现新的分化，一些“明星二线城市”将会崛起、房价可能被重估。

2017年主要二线城市近两年二手房市场表现

4. 城市内部居住价值凸显/ 居住价值成城市内部定价主因

2018年，在整体低温的市场中，各个城市内部房屋的价格将会逐步回归居住价值。具有较好基本面支撑的地段和区域价格将会坚挺甚至上涨，而前期投资占比高、依靠“加杠杆”或者“炒概念”涨起来的区域和地段将会迎来回调。

5. 城市圈之间出现分化，圈内城市之间的差距进一步缩小

2017年环北京城市圈率先出现价格下跌。城市圈内部的联动将会增强，周边城市房价上涨较快，与中心城市的梯度差距不断收窄。

三大城市圈城市房价与首位城市比较

6. 二手房市场范围向全国进一步扩展

一线城市二手房占比进一步提高，更多的城市进入二手房市场，2017年有24个城市二手房成交套数超过新房。

2017年二手住宅成交套数超新房城市

7. 住房供给主体更加多元，政府与市场的关系更明晰

2018年中国房地产改革将更加区分政府与市场的关系，将“住房”与“房地产”问题切割开来，实现“政府的归政府，市场的归市场”。政府履行好社会保障的职责，让市场发挥资源配置的决定性作用。

品质时代：中国房地产新周期的需求变轨

与此同时，市场主体的需求也开始发生变化，我们观察到如下几种需求渐渐明朗成形，推动住房的需求从数量向品质转变。需求的变轨促使中国房地产行业在2018走进“品质时代”。

(一)高收入家庭的改善性需求

这类需求主要集中在城市高收入家庭，大多数情况下，这类家庭已经有了一套房甚至多套房，但随着收入的增长以及家庭成员的扩大，已有住房并不能满足他们的改善性需求，所以需要换房、换购和改善。品质居住需要增量和存量两方面来增加供给。

各城市改善性需求占比

数据来源：链家研究院

(二)中等收入家庭的首置需求

随着大城市房价的上涨，首次置业的门槛越来越高。与郊区化、豪宅化的新房相比，二手房的总价、户型和区位更加多样化，且供应量相对更大，因此首置的品质居住主要依靠二手房市场。

2017年北京二手房市场主力刚需特征

(三)单身独居人群的品质居住需求

全球范围内独居正在成为新的生活潮流。适龄未婚青年偏好于可负担的小户型单身公寓，出行便利、配套便捷的互联网以及丰富的社交场所。离婚未再婚中青年则倾向于面积适中、配套公园、健身休闲场所。独居老年人既需要强烈的亲属朋友陪伴的心理需求，也需要简单的健身设施，而身体机能的退化对于居家医疗、居家护理需求旺盛。

(四)老龄人口的分散式居家养老需求

全球人口总趋势而言，全球范围内老龄化趋势在不断加深，居家养老则成为老年人主要的居住状态，其中以与配偶或子女居住为主要方式。日本UR(都市再生)机构通过对存量房屋进行重新设计和改造，推出适合老年人口居住的产品。这些老龄公寓分散在正常的社区之中，使老年人能够与年轻人共同生活。运营商为老年人提供日常的安全监护等服务，这种分散式、服务式养老公寓得到老年人的青睐。

2016年主要国家60岁以上人口占比

来源：联合国经济社会事务部人口司《全球人口预测2017》

发达地区老年人居住安排