新的民法典规定了房屋居住权 买二手房如何“避雷”?

因为居住权和所有权之间具有相对独立性，所以，确实会产生题主提到的这种可能：买了房子，发现这套房子还有个居住权，别人还能在房子里住，肯定会让人很糟心。

如果从“理论”上回答题主问题，买二手房“避雷”的方式，就是一定要亲自在不动产登记中心查询清楚，房子有没有办理过居住权登记。

如果从“敷衍”角度回答题主问题，只能说：再等等，看看有没有关于居住权的配套司法解释。

先说说居住权的概念

居住权和所有权属于不同的权利类型：

第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

居住权属于“用益物权”：

第三百二十三条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

第三百六十六条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

通过规定上的对比可以看出：房屋所有权人，跟房屋居住权人，完全不是一回事。没有产权，一样有可能有居住权。

所以，就产生了题主的疑问：万一买了一套二手房，发现里面还有个能合法居住的“外人”，怎么办?

从理论上，如何“避雷”?

那么，作为买家来讲，如何知道这套房是不是设置了居住权?

第三百六十七条设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

第三百六十八条居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

从上述法条可以看出，当买家在购买二手房的时候，要经由不动产登记中心。而居住权，是必须要在不动产登记中心登记之后才算设立——因此，从理论上，购房的时候，买家是能够获取这套房子是否存在居住权信息的。

注意，上面用了个词语：“从理论上”。客观讲，《民法典》中关于“居住权”的规定，还是原则性偏多，现实操作中肯定出现多种情况。