2021年济南公积金贷款新政策

一、贷款额度

(一)可贷款额度计算方法

1.住房公积金贷款额度不高于住房公积金管理委员会批准的最高贷款限额。

2.住房公积金贷款额度不高于购房首付款后所剩购房款。

3.住房公积金贷款额度不高于贷款公式计算额度。

4.不高于借款人还款能力。

(二)最高可贷额度。目前济南行政区域内两人及以上缴存住房公积金的职工家庭公积金贷款最高可贷额度为60万元(平阴、济阳、商河为50万元);一人缴存住房公积金的职工家庭公积金贷款最高可贷额度为30万元(平阴、济阳、商河为25万元)。

(三)首付款比例。目前，购买首套商品住宅的住房公积金贷款最低首付款比例为30%，购买第二套商品住宅的住房公积金贷款最低首付款比例为60%。

(四)贷款额度计算公式：

公式一：公积金可贷款额度=(借款人住房公积金账户余额+共同还款人住房公积金账户余额)×15

公式二：借款人或共同还款人公积金可贷款额度=本人住房公积金月缴存基数(最近6个月平均数)×12×贷款年限× 60%×本人缴存时间系数

缴存时间系数：

缴存时间 　　　缴存时间系数

半年≤连续缴存时间≤1年 　0.3

1年《连续缴存时间≤3年 0.4

3年《连续缴存时间≤5年 0.6

5年《连续缴存时间≤7年 0.8

缴存时间》7年 1

借款人可按以上两种计算公式分别试算，按最高额确定可贷款额度。每一笔贷款的借款人和共同还款人只能选择同一种计算公式。计算结果不足10万元的，可贷款10万元。

(五)还款能力。目前，济南住房公积金贷款的月还款能力不高于借款人和共同还款人月工资总额的60%。借款人申请住房公积金贷款时，本人及共同还款人尚有商业贷款余额的，应将其原商业贷款余额及本次申请的组合贷款中的商业贷款额与本次申请的住房公积金贷款额度合并计算其贷款偿债能力。

二、首套房和二套房认定

目前，借款人家庭住房套数认定是以不动产管理部门出具的家庭房产查询证明为准。借款人家庭没有住房记录的，执行首套自住住房贷款政策;借款人家庭已有一套住房的(拥有本市户籍的职工家庭无住房，但有商业贷款或住房公积金贷款记录的)，执行第二套住房贷款政策。禁止向购买第三套住房的借款人发放公积金贷款。

三、贷款年限

1.住房公积金贷款期限最长不超过30年，最长不超过按主借款人法定退休年龄延长5年计算。如果借款人申请的贷款期限超过规定年限不足12个月的按整年计算。

2.存量房(二手房)房龄与贷款期限之和不超过50年。

四、贷款利率

目前，住房公积金贷款5年(含)以下的年利率为2.75%，5年以上的贷款年利率为3.25%(二套房公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍)。贷款期限内如遇人民银行调整利率，对于已发放的公积金贷款，其利率当年内不作调整，具体调整时间为下年度的1月1日。

五、提前还款

提前还款分为提前部分还款和提前全部结清贷款两种。

提前部分还款的不少于6个月的还款额。

六、贷款资格

1.具有完全民事行为能力的自然人，有稳定的经济收入和贷款偿还能力，个人信用状况良好;

2.借款人及所在单位已建立住房公积金制度，至贷款时已连续足额缴存住房公积金不低于6个月，未发生或者已全部还清住房公积金贷款;

3.具有合法的购房合同或协议，借款人应是购房合同约定的产权人，所购住房为本市行政区域内的新建商品住房、经济适用住房、单位集资建房、棚户区改造回迁安置住房，存量商品住房(二手房)，职工建造、翻建、大修的自住住房等(不含商业用房、别墅等);

4.已交付的所购住房首付款不低于规定的比例;

5.同意且能够以所购住房或公积金中心认可的其他房产作抵押，或以动产、权利作质押，购买新建商品房贷款的应由所购房屋售房单位提供阶段性贷款担保。

七、组合贷款

如果公积金贷款额度无法满足购房资金需求，可以申请个人住房组合贷款。比如：您购买住房需要申请100万元的贷款，在同时符合住房公积金贷款和商业银行贷款条件的情况下，可以申请100万元的组合贷款，住房公积金贷款额度和商业贷款额度根据借款人情况分别确定。但需注意的是，如您就同一套房申请组合贷款的，首付款比例需要同时符合商业贷款及住房公积金个人贷款的要求

济南市个人住房公积金贷款管理办法

第一条为支持职工基本住房消费，进一步规范住房公积金个人住房贷款管理，根据《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、《济南市住房公积金管理办法》等法律、法规，结合济南地区住房公积金管理特点，制定本办法。

第二条济南住房公积金管理中心(以下简称公积金中心)负责济南行政区域内个人住房公积金贷款的审批、核算及管理工作。经济南市住房公积金管理委员会同意，公积金中心委托符合条件的商业银行(以下简称受委托银行)办理住房公积金贷款、结算和归还手续。公积金中心同受委托银行签订个人住房公积金贷款委托合同，明确各自的权利、义务、责任。

第三条 申请住房公积金贷款的借款人需同时具备下列条件：

(一)具有稳定的经济收入和贷款偿还能力，个人信用状况良好;

(二)借款人至贷款时已连续足额缴存住房公积金不低于规定时间，未发生或者已全部还清住房公积金贷款;

(三)具有合法的购房合同或协议，借款人应是购房合同约定的产权人，所购住房为本市行政区域内的新建商品住房、经济适用住房、单位集资建房、棚户区改造回迁安置住房、存量商品住房(二手房)，或是职工建造、翻建、大修的自住住房;

(四)已交付的所购住房首付款不低于规定的比例;

(五)同意且能够以所购住房或公积金中心认可的其他房产作抵押，或以动产、权利作质押，购买新建商品房贷款的应由所购房屋售房单位提供阶段性贷款担保。我市引进的港、澳、台及外籍高层次人员取得本市居住证的，申请办理公积金贷款按上述条件执行。

第四条 申请公积金贷款应提供以下材料：

(一)房地产开发企业提供的材料：职工所购住房销售单位应向公积金中心提供企业资料和商品房预售许可证等项目资料，公积金中心审查、备案后，予以办理住房公积金贷款按揭楼盘准入手续。

(二)受委托银行提供的材料：受委托银行应向公积金中心提供按揭楼盘办理住房公积金贷款业务的书面申请、与房地产开发企业签订的按揭协议及经办银行上级行的批复。

(三)借款人提供的资料：凡符合个人住房公积金贷款条件的借款人购买普通自住住房时可向受委托银行提出贷款申请并提供以下材料：

1.《济南住房公积金贷款申请审批表》;

2.在分中心及异地缴存公积金的借款人及担保人的住房公

积金缴存明细及个人资信证明;

3.借款人及担保人居民身份证、户口簿和共同还款承诺书、

同意抵押承诺书、担保书;

4.婚姻状况证明;

5.商品房购房合同;

6.借款人已交付不低于规定比例购房款的有效凭据。购买存量商品住房的还应提供房地产评估机构出具的所交易房产价值的评估报告、卖方身份证和未办理过户的所交易房产的《不动产权证书》。

(四)应由借款人协助和授权受委托银行提供的材料：

1.住房公积金贷款面谈笔录;

2.中国人民银行征信系统个人信用报告;

3.由不动产管理部门出具的家庭房产查询证明。

第五条住房公积金贷款属于政策性贷款，按照公积金多缴多贷、少缴少贷的原则，借款人具体贷款数额，根据借款人的申请额和限额标准计算确定。在执行国家差别化信贷政策时按相关规定办理。个人住房公积金贷款额度的审批，应同时符合下列限额标准：

(一)住房公积金贷款额度不高于住房公积金管理委员会批准的最高贷款限额;

(二)住房公积金贷款额度不高于所购房产总价款规定的比例;

(三)住房公积金贷款额度不高于按以下两种公式计算的最高限额：

1.公式一：住房公积金贷款额度=(借款人住房公积金账户余额+共同借款人住房公积金账户余额)×15;

2.公式二：公积金可贷额度=借款人可贷额度+共同借款人可贷额度

借款人及共同借款人公积金可贷额度=本人公积金月缴存基数(最近 6 个月正常缴存平均数)×12个月×贷款年限×还款能力系数(60%)×本人连续缴存时间系数。

借款人及共同借款人公积金缴存账户为连续足额缴存不低于规定时间的正常缴存账户，缴存时间系数如下：

缴存时间 缴存时间系数

半年≤缴存时间≤1 年 0.3

1 年《缴存时间≤3 年 0.4

3 年《缴存时间≤5 年 0.6

5 年《缴存时间≤7 年 0.8

缴存时间﹥7 年 1

(四)借款人未婚或配偶未缴纳住房公积金的，可将愿作为共同借款人、并正常缴纳住房公积金的职工住房公积金合并计算，按两人及以上缴存公积金的家庭计算可贷款额度。共同借款人除承担偿还住房公积金贷款的连带责任外，与借款人同样执行住房公积金贷款政策。

(五)借款人家庭按以上两种计算公式计算的可贷款额度均不足 10 万元的，可贷款额度按 10万元确定。借款人申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，可向办理住房公积金贷款的商业银行申请组合贷款。借款人申请住房公积金贷款时，本人及共同借款人尚有商业贷款余额的，应将其未还清的商业贷款余额及本次申请的组合贷款中的商业贷款额和本次申请的住房公积金贷款额度合并计算其贷款偿债能力。

第六条 贷款期限最长不超过住房公积金管理委员会批准的年限，贷款期限加借款人年龄不得超过借款人法定退休年龄后5年。如果借款人申请的贷款期限超过规定年限不足 12 个月的按整年计算。

第七条 个人住房公积金贷款利率按中国人民银行规定执行，并随中国人民银行利率调整而调整。在执行国家差别化信贷政策时，按差别化贷款利率执行。

第八条 借款期限在一年以内(含一年)的，采用到期一次性还本付息法;借款期限一年以上的，采用等额本息还款法或等额本金还款法。

第九条借款申请人向受委托银行领取(或在公积金中心网站下载)并填写《济南住房公积金贷款申请审批表》和有关资料，同时附第四条第三款规定的相关贷款材料报送受委托银行。受委托银行受理借款人的贷款申请，填写《个人贷款面谈笔录》，并对借款人的购房行为和所提供的贷款材料进行认真调查、核实，确保购房行为真实、证件齐全有效、材料真实合法。按规定逐级审核合格的，将公积金贷款电子信息和影像资料上传至公积金中心。

第十条 公积金中心按照规定逐级对受委托银行上传的公积金贷款电子信息和影像资料进行审查、批准，不符合条件的退回受委托银行，同时说明退贷理由。

第十一条受委托银行收到公积金中心贷款审批通过的电子信息后，打印《委托放款通知书》，并向公积金中心办理贷款资金申领手续。受委托银行通知借款人、共同借款人或担保人签订《借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》或《质押合同》并发放住房公积金贷款;属于以现房作抵押的，待办理完房产抵押登记手续、签订相关合同后，向借款人发放公积金贷款。

(一)购买新建商品房、经济适用住房、单位集资建房、棚户区改造回迁安置住房等的住房公积金贷款，受委托银行根据公积金中的审批通过指令打印《委托放款通知书》与借款人办理贷款发放手续，并将委托贷款资金划入售房或集资建房单位在银行开设的账户，不能直接划入借款人账户或者支付现金给借款人。

(二)购买存量房(二手房)的住房公积金贷款，由受委托银行协助借款人办理所购房产抵押登记手续，待取得《不动产登记证明》后，受委托银行根据公积金中心的审批通过指令打印《委托放款通知书》，与借款人办理贷款发放手续，并将贷款资金划入卖房人在银行开设的账户。

第十二条 住房公积金贷款的办理时限按以下规定执行：

(一)购买新建商品房、经济适用住房、单位集资建房、棚户区改造回迁安置住房等的住房公积金贷款的(不含抵押登记办理时间)，在 15个工作日内审批完毕。

1.受委托银行应当自收到借款人申请材料齐全之日起 4 个工作日内完成初审，并将符合贷款条件的贷款电子信息和影像资料上传至公积金中心;

2.公积金中心应当自收到受委托银行上传的贷款电子信息和影像资料后 6 个工作日内完成贷款审核、审批工作，并将准予贷款的资金划至受委托银行;

3.准予贷款的，受委托银行应当在 5个工作日内与借款申请人签订借款合同、抵押合同、担保合同并办理贷款发放手续，同时按规定将贷款资金划至售房单位或卖房人账户。

(二)购买存量房的，住房公积金贷款经公积金中心审批通过并由受委托银行协助借款人办理完所购房屋抵押登记手续、取得《不动产登记证明》后，受委托银行应当在5 个工作日内与借款申请人签订借款合同、抵押合同、担保合同并办理贷款发放手续。每一笔存量房贷款的全程办理时限(含办理抵押登记时间)不得超过 3个月，未在规定时间内办理完毕的，应重新申请办理。

第十三条贷款发放后，借款人应按合同约定按时、足额偿还贷款本息。受委托银行应按《借款合同》约定，履行按时足额收回贷款本息的职责。借款期限在一年以内(含一年)的，受委托银行应于贷款到期日提前一周，向借款人发送还本付息通知单。借款期限在一年以上实行按月还款的，按照还款计划及时收回贷款本息，并按规定将收回的贷款本息划入公积金中心在受委托银行开设的账户内。借款人联系方式发生变化时应及时告知受委托银行。

第十四条按照人民银行规定，公积金中心定期将借款人的住房公积金贷款及逾期信息传送至人民银行个人征信系统。受委托银行对住房公积金逾期贷款的催收情况进行及时跟踪检查，防范贷款风险，确保收回拖欠资金。发生贷款逾期后，借款人、共同借款人及担保人应主动向受委托银行说明贷款逾期原因，并及时偿还拖欠的贷款本息。

第十五条合同变更包括借款人、共同借款人、担保人、抵押物、借款期限、还款方式等。公积金借款合同需要变更的，必须经债权人、债务人、担保人协商同意，并依法签订变更协议。贷款发放6个月后，受委托银行方可受理变更申请。变更合同内容时，由借款人向受委托银行提出书面申请，说明变更理由并提供相关资料，受委托银行核实并出具书面意见后，报公积金中心审批。

第十六条对符合办理《不动产权证书》条件的，受委托银行和房地产开发企业要及时协助借款人办理《不动产权证书》及同步办理《不动产登记证明》，以实现住房公积金贷款所抵押房产的抵押登记，受委托银行取得《不动产登记证明》后，应妥善保存原件。

第十七条 借款人偿还全部贷款本息后，受委托银行向借款人出具贷款结清凭证，同时办理抵押登记、担保等注销手续。

第十八条公积金贷款档案实行电子档案和纸质资料档案的管理。公积金中心负责对受委托银行上传的贷款档案影像资料的管理，受委托银行负责对贷款纸质资料的管理。公积金中心应将受委托银行扫描上传的所有贷款电子档案按照有关规定管理，受委托银行须在贷款发放后5个工作日内，将《借款合同》、《抵押合同》或《保证合同》等全部贷款合同文本以及借款人提供的材料、证明文件等，按照公积金中心档案管理有关规定装订登记，及时归档，妥善保管。

第十九条 本办法自 2018 年 5 月 1 日起实施，有效期至2023 年 4 月 30日止。本细则实施以后，《落实《关于完善公积金管理体制扩大住房消费的指导意见》的实施办法》和《关于部分调整有关住房公积金政策的通知》即行废止。