11月40城新房成交创新低 预计短期内还将继续向下探底

2月7日，易居房地产研究院6日发布的《2021年11月全国40城新建商品住宅成交报告》(下称“报告”)显示，11月40城新房成交量创近10年单月新低，预计短期内还将继续向下探底。

据了解，40个典型城市包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市;苏州、福州、南京、青岛等18个二线城市;以及扬州、东莞、温州、岳阳等18个三四线城市。

11月40城新房成交创历史低位

报告数据显示，2021年11月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交2014.0万平方米，为近10年表现最差的11月。从增速来看，11月成交量环比下降4.3%，同比大降39.4%。

临近年底，部分开发商由于资金面紧张和年底冲刺规模业绩，会加大推盘力度，打折促销现象也会增多。不过，报告认为，在楼市预期已经明显转变的情况下，成交量短期内恐怕难以增长。预计40城新建商品住宅成交量仍将继续探底。

此外，报告显示，1-11月40城新建商品住宅累计成交面积同比增长2.6%，增速较上月回落5.3个百分点。预计全年40城新建商品住宅成交面积同比增速将由正转负。

浙江降温，宁波年内缩水超六成

报告显示，一、二、三四线城市1-11月新建商品住宅累计成交同比增速均收窄，增速依次为23.7%、4.9%、-8.3%，较上月分别收窄8.7、5.1、4.7个百分点，预计12月将继续回落。

具体来看，11月一线城市同比增速最高。报告认为，一是由于去年同期基数低，今年前2个月同比增速冲高幅度最大，因此降温状态下虽然整体回落速度相对最快，但整体水平也高;二是目前一线城市还存在限价盘，其新房市场热度犹在。

三线城市增速已于10月率先转负，11月同比降幅继续扩大。报告认为，一是今年2月三线城市冲高幅度最小，因此目前增速整体水平最低;二是三线城市开发商推盘量较大，容易供大于求，使得市场更快恶化。

分城市来看，1-11月40城新建商品住宅成交面积累计同比增速排名前十的城市依次为：厦门、珠海、杭州、北京、福州、深圳、南京、武汉、上海、成都。排名后五位的城市分别为洛阳、惠州、淮安、南宁、韶关。

从城市特点来看，排名靠前的城市主要为一线城市和部分强二线城市，而排名靠后的城市主要为三线城市。其中，浙江降温最为显著，主要原因是去年同期浙江楼市偏热，基期值较高。

比较有代表性的是城市是宁波，1-11月新房成交累计降幅为17.3%。今年1月，宁波新房成交量一度达到187.4万平方米，但11月仅成交63.9万平方米，和年初的火爆行情相比，年内缩水高达65%。

降准重磅来袭，如何影响买房?

一日内，房地产市场迎来两大重磅消息。

12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作，提出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，这句表述非常重要，大起大落不是健康的，平稳运行也包括资金供给的平稳，而不是资金紧缩导致行业波动;良性循环即供地、开发、销售的良性循环。

12月6日，央行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，共计将释放长期资金约1.2万亿。对于房地产市场影响，易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬表示，银行对于房贷投放的力度增强，因为资金配置能力在提高，进而有助于包括按揭贷款、开发贷款等领域的活跃。此前银保监会提及重点保障刚需和改善型购房需求，据此可以认为，后续房贷多投向此类领域。

严跃进认为，房贷将进一步放松，但房地产市场依然要把握调控的主线，若是出现违规资金进入房地产，各类调控也必须进行收紧。换句话说，合理的房贷需求，可以更好地得到满足。但是违规的房贷需求依然要收紧。

“近期中央密集释放宽松信号，但从以往政策面传导到市场的时间来看，往往会有半年左右的滞后期。”上海易居房地产研究院研究员潘竑羽表示，临近年底，部分开发商由于资金面紧张和年底冲刺规模业绩，会加大推盘力度，打折促销现象也会增多。综合来看，未来三个月40城新房成交量难以扭转颓势，还会继续向下探底。