新华财经上海6月13日电(记者 杨溢仁)首批四单基础设施公募REITs扩募项目已于近日完成募集。在业内人士看来,市场短期调整无碍长线资金看好REITs中长期的投资机会。作为我国发展公募REITs的重要一环,扩募机制将于盘活存量资产、优化投资组合、增加资本市场活跃度、优化企业经营模式等诸多方面产生正面影响。
(相关资料图)
扩募顺利推进
根据沪深交易所官网披露的中金普洛斯REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT的扩募发行情况报告书,4单项目实际募资总额超50亿元。
具体来看,中金普洛斯REIT此次扩募发售募资总额约为18.53亿元,达到拟募集金额上限目标。华安张江光大REIT的募资总额约为15.53亿元。博时蛇口产园REIT的扩募发售募资总额约为12.44亿元。红土创新盐田港REIT的扩募发售募资总额约为4.15亿元。
尽管现阶段公募REITs的二级市场表现不尽如人意,但却并未影响各机构布局扩募的积极性。
中信证券首席经济学家明明指出,REITs本质仍是具有高分红的股权资产,扩募是REITs的重要属性,只有打开扩募空间,才能真正发挥REITs盘活不动产的功能。
“个人认为,扩募机制有利于优化企业经营模式,能助力企业打造‘投资-培养-退出-扩大投资’的良性循环,促进企业高质量发展,向轻资产化转型。”一位原始权益人告诉记者,“另外,一般情况下,扩募产品的顺利发行亦将为运营管理机构带来运营管理收入的提高。”
根据券商统计,截至2023年5月末,已有27只REITs完成上市,累计融资规模超过900亿元;已有4只REITs的扩募方案通过持有人大会审议,扩募资产评估总值约46亿元,约占4只REITs存量资产最新评估总值的42%,能持续带动企业资产的盘活。
“站在基金管理人或计划管理人的角度而言,扩募能起到三方面的正向激励作用。”华夏基金管理有限公司的相关负责人说。
首先,是发挥管理人的投资能力,提升REITs价值。REITs管理人可以通过识别市场潜在投资机会,收购合适的基础设施,发挥自身资产管理能力,实现资产收益与价值增长,有利于REITs的长期资本运作。
其次,是有效控制基金杠杆。部分海外市场(如新加坡、德国等)会对REITs杠杆水平实施强监管。以扩募方式筹集资金来收购物业,可以将基金负债率水平控制在合理区间内,为后续投资运营决策留下一定的灵活空间。
再者,是增加管理费收入,发挥正向激励作用。当前,REITs的管理费一般与基金规模(净资产)挂钩,利用REITs扩募来收购资产、提高规模,可以提升REITs管理人收入,发挥正向激励效果。
市场积极响应
REITs这一“资产上市平台”的长期战略价值和持续发展能力不言而喻。
记者调研发现,REITs通过扩募融资实现规模增长已经是海外市场通行的做法。企业不仅可以通过扩募巩固REITs的首发优势,还能借由打造市场头部资产上市平台,逐步成为板块龙头,彰显品牌效应。
“据我们统计,截至2022年12月末,全球已有超过40个国家或地区创立了REITs市场,REITs总市值超2万亿美元,其中美国市值占比近70%。”前述负责人指出,“增发扩募购买资产是美国、日本、澳大利亚、英国、新加坡等境外成熟REITs市场的主要融资手段。以美国为例,2014年至今,美国REITs市场平均每年发生约200笔融资交易,由首次公开募资、增发扩募以及债务融资构成;美国REITs市场每年平均融资规模在900亿美元左右,其中增发扩募融资占年度市场融资规模的四到六成;如果扣除债务融资,增发扩募比例将占到权益融资的80%以上。”
具体到个案方面,丰树物流信托极具代表性。这是2005年在新加坡交易所上市的专注于亚太仓储物流设施的REIT。基金发起人丰树投资深耕于住宅、商业、仓储物流、数据中心等多种资产赛道,旗下设立了4只公开上市的S-REITs和5只私募基金作为 “投融管退”、加速资金周转的渠道。
据业内人士介绍,自2005年7月设立起,丰树物流信托共计开启了10轮扩募,累计募集资金30.4亿新元,具体形式包括公开市场发售、私募募集以及优惠配售。经过一系列扩募收购后,丰树物流信托在管理规模增长的同时,股价也保持稳定增长,自2005年7月28日(上市日)至2023年4月28日,累计增长377%,年复合增长率约9%。
就海外REITs扩募的实践经验来看,通过持续购入存量优质资产,不断优化在管资产组合,增加有效资产供给,能助力REITs市场规模稳步增长,进而带动REITs市场不断走向成熟。
回到国内市场,就已上市的27单REITs来看,大部分原始权益人均启动了扩募工作。
东久新宜集团董事长兼首席执行官孙冬平近日在接受记者专访时称:“东久新宜集团已着手开展扩募准备工作,聚焦筛选运营成熟稳定、经营收益良好的优质资产,以期在提升投资人收益水平的同时,助力REIT长期成长。”
长期价值凸显
“复盘今年4至5月国内公募REITs的二级表现,于一季报披露后,市场在悲观情绪驱动下普遍回调,但部分基本面仍具韧性的标的随后也迎来了估值修复行情。站在当前时点,鉴于市场超跌背景下,不少个券已经具备了明显估值优势,因此我们建议投资者积极挖掘‘错杀’所带来的机会。”明明坦言,“此外,随着C-REITs扩募环节的打通,REITs一级半市场也将迎来更多的参与机会,二级市场或将根据REITs的扩募属性、管理人运营能力、拟扩募资产质量好坏等逻辑,迎来更多交易机会。”
“长期来看,REITs会实现价值回归。”孙冬平亦表示,“拉长投资周期考虑,REITs二级市场价格会围绕底层资产的经营情况、分红情况、宏观市场等基本面因素而波动,长期看市场价格不会过多偏离实际资产公允价值。我们相信,随着市场经济活动稳步复苏,叠加基础设施REITs入池资产普遍较为优质,则REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏,长期投资价值将进一步显现。”
编辑:王柘
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