密集调控政策下房企严重分化 中小房企生存艰难

从去年9月30日全国主要城市收紧房地产政策以来，据机构统计，已有超百城发布200余次楼市调控政策。在密集调控政策下，一些热点城市今年的 “金九银十” 楼市成交量出现大幅下滑。

不过，从近期公布的销售业绩情况来看，知名房企似乎并没有受很大影响。《中国经济周刊》记者根据地产研究机构克而瑞发布的数据统计发现，今年前10月销售业绩前20强的企业中，碧桂园、万科、恒大、融创等 15家房企业绩已超过2016年全年。这20家企业前10月销售业绩总和为3.4万亿元，比去年全年业绩超出4820亿元。

房地产市场出现如此“冰火两重天”的差异表现，似乎有点不可思议。为什么会出现这种反常现象?易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经济周刊》记者分析说：“房企销售业绩和楼市调控的预期效果略有差异，实际上是一种很正常的现象。从实际情况看，虽然调控逐渐收紧，但调控城市主要体现在大城市中。而对于中小城市来说，今年市场表现反而不错。在三四线城市有较多项目布局的大型房企，较好地抵御了市场风险，市场销售相对表现较好。更为关键的是，当前地产领域真正的降温还没开始，预计到2018年会有类似降温的表现。但根据现在金额衡量的销售业绩，很难说2018年会出现同比下跌。”

今年千亿房企数量有望超过15家

克而瑞近期公布的前10月房企销售业绩TOP100显示，碧桂园、万科、恒大销售金额均突破4000亿元，有12家房企进入千亿元阵营。值得注意的是，在前20强房企中，保利地产、龙湖地产、华润置地等15家房企前10月的数据超越去年全年数据。

中原地产首席分析师张大伟对《中国经济周刊》记者分析说：“今年虽然楼市调控重压，但市场表现依然乐观。从全国看，房地产销售面积与金额再次刷新历史同期纪录，预计2017年房地产销售金额与面积将再次创造历史纪录。另据前10月销售业绩来看，部分房企已经完成年度任务，千亿房企数量在2017年有望超过15家。”

《中国经济周刊》记者梳理今年前10月榜单，并结合2016年榜单发现，碧桂园销售业绩今年已猛增近1800亿元，一举超越万科和恒大，成为行业销售榜上的龙头老大;融创也迅猛增长近千亿元，排名从去年的第7位升至第4位。

为何碧桂园和融创表现惊人?易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为：“碧桂园聚焦地产业务开发和销售，尤其是积极布局三四线城市，使得其城市布局具备了较好的发展优势。从实际情况看，类似企业的投资战略总体上是稳健的。对于融创来说，业绩成长具有积极意义，体现了通过并购来实现弯道超车战略的正确性。”

据统计，2017年上半年，融创收并购拿地占新增土地储备总量的84%。从收购合肥融科城、武汉融科天域、天津星耀五洲项目、重庆江北嘴国际金融中心等多个重点城市大型项目，再到获得石家庄城中村改造项目、收购万达文旅项目等，融创获得了大量成本较为低廉的土地，提升了盈利空间。

与其他房企业绩暴增相比，万达的业绩表现则有些平淡。严跃进在接受《中国经济周刊》记者采访时说：“第一，万达这类企业的销售类物业相对少，更多的是自持型物业，业绩出现波动和具体的产品结构有关;第二，万达今年在酒店等项目的销售方面动作较多，预计此类项目此前的销售节奏会受影响，进而也影响了项目销售业绩;第三，万达在传统地产业务方面的投资力度减少，更多地侧重在文旅项目方面，也会影响传统的业绩数据。”

从总体来看，这20强企业今年前10月销售总额为34341.5亿元。今年前10月，碧桂园业绩最高，为4841.7亿元，中南置地最低，为700.3亿元，前者是后者6.9倍;去年恒大业绩最高，为3731.5亿元，中南置地最低，为502.3亿元，前者是后者的7.4倍。