密集调控政策下房企严重分化 中小房企生存艰难

半个月房企股权变动近千亿元

今年以来，一些房企的股权变动也很剧烈。《中国经济周刊》记者根据公开资料梳理发现，11月近半，较大房企宣布的房地产股权变动已近千亿。

11月3日，昆百大A(000560.SZ)公告称，公司关于发行股份及支付现金购买我爱我家84.44%的股权获批，标的资产交易价格为55.3亿元。

11月6日，恒大公告称，凯隆置业和恒大地产及公司控股股东许家印与第三轮投资者订立第三轮增资协议引入600亿元。其中苏宁电器集团出资200亿元，占恒大地产增资完成后的4.7038%。

11月9日，豫园股份(600655.SH)公布，公司拟作价241.6亿元，通过发行股份购买上海星泓、闵祥地产等28家公司的全部或部分股权。

11月14日晚，亿达中国宣布，分别与瑞安房地产及瑞安建业签署收购协议，并购大连天地项目。公告显示，上述交易亿达中国花费44.6亿元。

Wind资讯数据显示，截至11月14日，今年上市房企涉及股权转让公告共202份，已超过去年全年的197份。

最近房企的股权变动案例为何这么多?中原地产首席分析师张大伟认为，大致有三方面原因：首先，房地产调控导致企业融资压力加大，主流房地产企业开始主动降低负债率，股权融资需求明显增加;其次，楼市成交降温，特别是限价、限签导致企业回款难度加大，部分企业开始腾挪股权获得资金;第三，市场降温但土地市场依然高温，房企的资金买股权比买地价值更高，加之中小房企融资难度增加，大型房企很可能会集中在股权收购上做文章。

武汉市一位不愿具名的房地产研究专家告诉《中国经济周刊》记者：“去年武汉市新房成交面积3030万平方米，连续6年创新高，稳居全国前三行列。其中，万科、恒大、福星惠誉、金地集团等销售破百亿元。而十强房企中，即便加上武汉地产集团、中建三局这样的国资企业，武汉本土企业也只有3家。在龙头房企销售业绩创纪录、频拿地王的形势下，中小房企却连活下去都成问题，很多企业手头只有一两个项目，干着干着就没了。”

这位专家预计，这种残酷的洗牌仍将持续，“不具备产品、品牌、融资、成本优势的中小房企，生存环境将日益恶劣。在‘强者恒强，弱者恒弱’的年代，对一些龙头房企来说，现在过得比‘黄金时代’还舒服，甚至可以展望今后龙头房企的‘钻石时代’。而对另一些行将边缘化的房企来说，这个时代恐怕连‘破铜烂铁’都算不上了。”

中国房企产业协会年初发布的报告显示，近年来房地产业并购数量以及涉及金额呈逐年增加之势。2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%;而2015年并购案宗数为343宗，涉及并购标的物价值为2815亿元，同比增长11%。

该报告还认为，2016年行业集中程度进一步提升，同时行业平均利润率下行趋势未改，表明行业高增长时代已经结束。在新的发展阶段，大型房企通过并购加速获取资源，中小型房企则加速转型，房地产开发企业分化进一步加剧。

上市房企亏损数量增多

与知名大房企业绩暴增相比，不少中小房企的日子过得比较艰难。《中国经济周刊》记者对沪深两市139家上市房企(以Wind行业类为统计标准)三季报进行了梳理，在净利润方面，最高者万科A(000002.SZ)为148.17亿元，最低者嘉凯城(000918.SZ)为-9.88亿元。

其中，万科A、保利地产(600048.SH)净利润均超过百亿元;荣盛发展(002146.SZ)、雅戈尔(600177.SH)等26家房企净利润在10亿～100亿元;华业资本(600240.SH)、冠城大通(600067.SH)等62家房企净利润在1亿～10亿元;市北高新(600604.SH)、京能置业(600791.SH)等49家房企净利润在1亿元以下，其中大龙地产(600159.SH)和津滨发展(000897.SZ)等19家房企为亏损状态。

总的来看，这139家上市房企的净利润之和为1054.57亿元，前20家企业净利润之和为734.31亿元，占比69.63%。

业内人士认为，占比14%的房企，其净利润占比近70%，在一定意义上也符合“二八定律”，即房地产行业内部发展也是不均衡的。

与此同时，这139家房企2016年年报显示，荣丰控股(000668.SZ)、阳光股份(000608.SZ)等12家企业处于亏损状态，总亏损为25.78亿元。今年前三季度亏损企业增至19家，总亏损为22.70亿元。

房地产企业的分化，在资本市场上也得到了表现。以融创为例，年初的股价在6港元左右，10月25日最高涨至43.55港元，涨幅626%。

相对融创，碧桂园、恒大股价也都翻倍增长。在A股上，万科也涨幅50%。而整个房地产板块指数却表现不佳，今年1月3日收盘2568.79点，截至11月14日午盘2316.98点，跌幅9.8%，而同期沪指涨幅为9.5%。

业绩猛增背后是负债猛增

虽然龙头房企的业绩很惊人，不过，也不能“掩饰”整个房地产业高杠杆率的严峻现实。

Wind数据显示，从2005年一季度以来，地产行业的资产负债率一直在走高，从起点的57.54%已涨至今年三季度的79.01%，增长近22个百分点。

在139家上市房企中，鲁商置业(600223.SH)、嘉凯城、中交地产(000736.SZ)、云南城投(600239.SH)4家房企的资产负债率分别高达94%、93%、91%、90%，已处于“资不抵债”的边缘;万科A、京投发展(600683.SH)、泰禾集团(000732.SZ)等29家房企的资产负债率也超过80%，高于整个地产行业资产负债率。

从负债方面来看，这139家房企的总负债为5.86万亿元，同比增加1.28万亿元，增幅为27.94%;每家房企平均负债421.58亿元。

以万科为例，今年三季度负债为8506.56亿元，去年三季度为6123.96亿元， 同比增加2382.6亿元，增幅38.91%。显然，万科销售业绩猛增的背后，其负债也在猛增。

天风证券固定收益首席分析师孙彬彬介绍，在所有行业中，房企的杠杆率较高，是因为房地产行业兼具金融属性，对杠杆依赖性强，既体现在供给端，也体现在需求端。房企高杠杆经营下可能导致负债率失控，无法支撑企业规模迅速扩张，最终导致现金流断裂，这是以前房企破产案例带来的重要启示。

孙彬彬认为，考虑到房企特殊的经营情况，如预售制度、非标融资等，传统资产负债率并不适合评估房企真实的负债情况，更多的是使用扣除预收账款的资产负债率和净负债率来衡量房企真实的负债压力。

“现在房地产行业面临严格的政策调控，行业边际成长空间正在趋缓，未来行业毛利率也较难回到从前，部分中小型房企依靠融资和杠杆获取地王为未来埋下隐患。”孙彬彬建议，对于杠杆率较高的房企，对未来资金来源和降杠杆计划需积极关注，在现有调控环境下，企业如何保证流动性安全、资金链不断裂至关重要。

《中国经济周刊》记者 贾国强 | 北京报道 (本文刊发于《中国经济周刊》2017年第45期)