西安的城中村越来越拆不动了……

近两年来，你有没有感觉在西安鲜少看到大规模城中村拆迁的现象？

即使在政民互动平台上，依旧有不少人询问城中村是否会拆迁？什么时候拆迁？工作推进到哪一步？但在官方的回复中，更多的是某某村未列出拆迁计划、某某村正在进行前期工作，实际进入到拆迁环节的城中村少之又少。

(相关资料图)

我们能够切身感受到西安城市更新的步伐放缓了，也有不少“西安城中村越来越拆不动了”的声音。实际上，当我们更加深入的去分析近两年西安城中村拆迁的案例，会发现，步调确实放慢了，但拆迁的计划、土地的用途却越来越有针对性。简言之就是以质取量，让拆迁更加有的放矢。

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放慢征迁步伐，

是官方的主动调节，亦是市场的选择

城市的发展更新，绕不开对城中村的治理，当下各大城市对于城中村治理思路的转变，也是在经历过城中村“大拆大建”后，方才探索或领悟到的。

西安，曾是全国范围内拥有较多城中村的城市之一，也曾立下过“三环内城中村三年清零”的目标，十几年时间，西安有数百个城中村陆续拆除和改造。这些城中村，或因城市建成区面积扩张，或因产业项目落地，或因城市基建需要，或因区域规划调整而拆迁改造。

大规模的城中村拆迁，的确为片区面貌改善、产业转型升级带来利好，但不能避免的是，拆迁和新建十分考验资金实力，不免出现村民“回迁难”，新建项目进展缓慢甚至出现烂尾等现象。

尤其从当下来看，城中村拆迁节奏放缓，是官方层面的主动调节，亦是市场的选择。

近年来，多份国家政策文件中点名要防止“大拆大建”，引导城市更新更加有序和精细。而西安也成为全国首批城市更新试点城市，担当起转变城市更新方式的责任。目前，西安基本形成保护修缮、改造提升、重建更新三个城市更新路径。

其中推进速度较快的重建更新，也基本上是在确定土地用途、招商项目之后，有的放矢。

例如，在拉大城市框架过程中，城市边缘城中村拆迁是相对较快的。以正在大力建设的西安东站片区为例，今年3月，西安市政府网站发布的一则《西安市人民政府土地征收预公告》显示，拟征收灞桥区灞桥街道、洪庆街道、红旗街道3个街道豁口村等11个行政村，并且写明了用途将是交通运输用地。

而红旗街道最大的自然村，神鹿坊村位于高铁东城片区，3月份便启动了户口摸底，目前不少人已经开始搬离那里，5月份，各项前期招标已经发布。紧邻神鹿坊村的三殿村和湾子村，在高铁东城拆迁工作开启后均已拆迁。

西安东站及高铁东城片区的拆迁工作，规模之大、速度之快近年来少见，但我们也能清晰的看到，拆迁工作服务于大型城市基建和片区规划的调整，在有规划、有项目的基础上而快速坚定的开展。

另一方面，以高新区为例。近期高新区连发11条征地公告，征地涉及庞光街道、兴隆街道、郭杜街道、五星街道、细柳街道、灵沼街道等6个街道15个村子。这几个街道我们常常能看到征地拆迁等消息，这里的原因更多在于高新三期建设的加快，以及产业项目厂房用地需求。

而将城中村拆迁的视角拉回主城区、中心城区，在经历过一轮拆迁之后，零零散散分布在各个角落的城中村，越来越难拆。

近两年印象较深、拆迁较快的南山门村、北山门村、沙泘坨等城中村，因为南“2.5环”的修建而加快了拆迁步伐；东小寨片区城中村和老旧家属院的拆迁，更多是因为拆迁面积小、片区投资价值大而加快了进度。

大家耳熟能详且已谋划多年的，如西八里村、吉祥村、沙井村等等，拆迁难度之大在于村落占地规模大，加之地处城市繁华地带，土地净值高，村民对于拆迁赔偿期望大，需要极大的资金支持方可进行。而在当下房产市场较为低迷、房企资金相对短缺的市场环境下，没有明确敲定片区更新计划，盲目推进工作风险极大。

近日，在西安新任市长叶牛平畅谈西安发展、民生等热点问题时，他也表示要综合施策全力“保交楼”“保回迁”……坚决纠正和防止大拆大建，建立规范有序的城市开发建设新秩序，做到“当下改”与“长久立”相结合；加快土地整理储备，稳定和优化规划条件，促进土地高效利用，做到“保回迁”与“促开发”相结合；按照“谁拆迁谁建设”的原则落实“保回迁”任务，确保居住权得到快速优先保障，逐步实现房产物业补偿权，加大市级监管和支持力度，做到压实区县、开发区责任与市级统筹相结合。

因此，西安城中村拆迁并不是越来越拆不动了，而是在当下的政策环境、市场环境和城市发展需求上，整体征迁步伐有所放慢，将力量集中在重点项目和重点片区上。

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城中村改造，有了两种新办法

放慢城中村拆迁步伐，也并非说就放任其在那里，对城中村的缺陷和隐患视而不见。

城中村里逼仄的楼间距、狭窄的道路、头顶上摇摇欲坠的天线、过道里堆放的杂物、三四层的加盖，不仅影响城市面貌，更存在极大的安全隐患，是不容忽视的。

加之，随着西安拆迁、回迁以及新建小区的加速，青年人对于居住环境要求的提高，城中村的租住市场远远没有当初的性价比高，同时，疫情时期城中村总是成为重点封控区域，这些因素都造成了大量年轻人选择搬离城中村。如今的城中村，相对过去的热闹也落寞了不少。

不拆，隐患大；拆迁，难度大。坐落在繁华都市里的城中村，到底该如何治理，目前，不少城市已经开始探索由“拆”转“治”的路径。

以厦门为例。相比对资金要求高的拆迁，厦门选择了综合改造。

近日，《厦门市城中村现代化治理三年行动方案(2023-2025年)》（以下简称《行动方案》）印发，计划通过三年时间，一年打造样板，一年提升推广，一年全面完成的节奏，实现城中村现代化治理，提升城中村人居环境，消除安全、卫生隐患。

最基础的，以环境提升为例。厦门将加强城中村违章建筑、乱搭乱建的源头管控和拆除，对占用公共道路、公共场所的，加大拆除力度，回收公共资源；规范店招设置，拆除违法违规设置的商业广告、招牌，整治建筑物外墙；规整村中绿化，营造绿荫空间，合理设置微景观、小公园，提升居住环境等。

改造前

改造后

厦门湖里区城中村改造案例

同时配备停车场、适老化和无障碍设施、车辆充电设施、文化休闲设施、体育健身设施等公共设施服务，努力打造“15分钟便利生活圈”，探索将城中村范围内的市容卫生、道路养护、绿化保洁、路灯管养、公共停车管理等“市政物业”委托专业经营单位实施物业管理，逐步形成以公共管理事项及经营性生活服务内容为一体的长效管理模式，探索形成规模化、市场化、产业化的物业管理模式。

可以预想，在一番基础改造后，城中村的环境和配套基本能实现与普通小区同等水平，如此改造，相比拆迁与新建回迁楼，具备改造周期短、投入少，村民也乐于接受等优势。

厦门湖里区城中村改造案例

相比厦门的综合改造，鹏城深圳则更进一步的考虑到了城中村房屋资产的再利用。

近期，位于深圳南山西丽的白芒村的一则搬迁通知，揭开了深圳“统租”的大幕。

“统租”指的是由政府主导，从房东手中统一租赁房源，进行装修、改造后，再出租给特定群体。由深圳市属国企人才安居集团旗下的深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司担任“二房东”。

这家企业，还获得了国家开发银行、工商银行、建设银行、中国银行、农业银行等大银行的5000亿元银行授信支持。同时，深圳市人才安居集团还与宝安、龙华、光明区签署了战略合作框架协议，共同出资成立区级城中村改造公司，进行城中村规模化统租改造。

深圳的“统租”举措，一方面实现了城中村房屋再利用，一方面也解决了这座城市大量外来人口的住房租赁问题。来自政府的改造再租赁，住房环境与安全性得到保障，也保障了租户权益，但这一举措出台后依旧引发热议，租客的房租和房东的收益是大众聚焦的两个问题，在深圳实施“统租”的过程中，如何平衡城中村治理与大众权益，是必须要回答的问题。

无论是厦门提出的城中村现代化治理，还是深圳的“统租”模式，均给出了探索城中村治理的一种方式。这两种方式，反馈到西安，针对不同城中村的状态，均有可取之处。而这两座城市的探索，是否会成功，是否能复制到其他城市，还有待时间的检验。

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城市发展，既需要现代化建设，亦需要人间烟火气。城中村低廉的物价、丰富的美食小吃，以及人来人往热闹的氛围，是很多人的年轻记忆，是城市的烟火气。

当下城中村所面临的环境杂乱、公共设施缺失等困境，是过去城市发展中对于城中村配套和治理的绕道而行，将问题留给了现在，其本质在于过去城中村并没有真正被纳入到城市治理中。

而如今随着城市治理水平和理念的进步，城市管理者已然认识到城中村治理的复杂性，一拆了之绝不是最佳办法，他们也开始逐步探索更为合适的治理方案……

编辑：Lyna

审核：解革

监制：号称嬉皮

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